Motivação inerente ao projeto destes encontros:

Os cursos de graduação em Direito devem formar profissionais que revelem, entre outras, as seguintes competências e habilidades:

• interpretação e aplicação do Direito;
• utilização de raciocínio jurídico, de argumentação, de persuasão e de reflexão crítica;
• julgamento e tomada de decisões; e
• domínio de tecnologias e métodos para permanente compreensão e aplicação do Direito.

Fonte: DCN dos cursos de Direito – MEC.

Questões resolvidas sobre Contrato Preliminar
 

A reprodução de questões aplicadas em concursos públicos segue a Lei de Direitos Autorais (Lei 9.610/1998), em especial os incisos III e VIII do artigo 46:

"Art. 46. Não constitui ofensa aos direitos autorais: (…)

III – a citação em livros, jornais, revistas ou qualquer outro meio de comunicação, de passagens de qualquer obra, para fins de estudo, crítica ou polêmica, na medida justificada para o fim a atingir, indicando-se o nome do autor e a origem da obra; (...)

VIII – a reprodução, em quaisquer obras, de pequenos trechos de obras preexistentes, de qualquer natureza, ou de obra integral, quando de artes plásticas, sempre que a reprodução em si não seja o objetivo principal da obra nova e que não prejudique a exploração normal da obra reproduzida nem cause um prejuízo injustificado aos legítimos interesses dos autores." 

01. Comente objetivamente a seguinte argumentação:

"O contrato preliminar, ou a promessa de contratar, caracteriza-se por seu objeto, que é um contrahere, uma obrigação de contratar. Executa-se, normalmente, através da conclusão do contrato definitivo que, em consequência, se torna, simultaneamente, solutório e constitutivo. Será solutório, ou liberatório, enquanto consistir no cumprimento de obrigações assumidas no contrato precedente, extinguindo-as. Será constitutivo no concernente às novas relações que dele resultarem, em caráter definitivo” [1].
 

Solução:
 

O contrato preliminar é uma obrigação de fazer que é adimplida pelo contrato principal. Este extingue o vínculo jurídico presente naquele e faz nascer nova obrigação originada na vontade das partes.

 

02. Indique quais dos negócios jurídicos a seguir não são contratos preliminares:

I. Contrato de Compra e Venda de imóvel na planta
II. Compromisso de Compra e Venda de imóvel
III. Concurso público para formação de cadastro de reserva
IV. Contrato pré-nupcial

A) Somente um negócio jurídico não é contrato preliminar
B) Somente dois negócios jurídicos não são contratos preliminares
C) Somente três negócios jurídicos não são contratos preliminares
D) Nenhum negócio jurídico é contrato preliminar
 

Solução:
 

I. Contrato de Compra e Venda de imóvel na planta
 

O Contrato de Compra e Venda de imóvel na planta não é espécie de contrato preliminar, pois inexiste promessa de pactuação futura. Existe um negócio jurídico com condições específicas ao vendedor e ao comprador:

i) ao vendedor, o termo inicial ocorrerá no futuro (no momento da entrega do imóvel), mas o direito do comprador é adquirido na conclusão do contrato, sendo apenas sua exigibilidade diferida ao momento em que o termo se der (artigo 133 do Código Civil de 2002).

ii) para o comprador, o termo inicial se verifica na assinatura do contrato.
 

II. Compromisso de Compra e Venda de imóvel
 

O Compromisso de Compra e Venda de imóvel na planta é espécie de contrato preliminar, pois contém a promessa de assinatura, em momento futuro específico, do contrato de compra e venda do imóvel.
 

III. Concurso público para formação de cadastro de reserva
 

O concurso público para formação de cadastro de reserva é espécie de contrato preliminar, pois existe a promessa de contratação futura, embora condicionada pelo princípio da discricionariedade da administração pública (adequação e oportunidade), que apresentam, em termos de resultados práticos, analogia com a possibilidade de cláusula de arrependimento no contexto dos negócios entre particulares.
 

IV. Contrato pré-nupcial
 

O contrato pré-nupcial é espécie de contrato preliminar ao contrato de casamento e tem por objeto a prevenção, com segurança jurídica (o artigo 1.653 do Código Civil de 2002, exige a formalização do contrato pré-nupcial por escritura pública), de futuros conflitos patrimoniais ao futuro casal.

 

03. Considere as seguintes afirmativas e assinale a alternativa correta.


I. O contrato preliminar tem por característica principal seu objeto, que é a obrigação de contratar.
II. O contrato preliminar pode ser firmado entre duas ou mais partes, que se obrigam a constituir um segundo contrato.
III. O contrato resultante do adimplimento do contrato preliminar terá como objeto as suas próprias prestações, que deverão estar em conformidade com seu conteúdo.
IV. O contrato decorrente do contrato preliminar extingue a obrigação deste e cria outras obrigações decorrentes das novas relações que resultarem.
V. Um contrato preliminar pode sofre sucessivas integrações até atingir um formato final, que terá validade sobre os formatos anteriores.
VI. O contrato preliminar de compra e venda é caracterizado quando o promitente vendedor promete vender e o promitente comprador promete comprar coisa determinada ou determinável, com a obrigação de outorgar a escritura definitiva em conformidade ao estabelecido no contrato.


A) Existe somente uma afirmação incorreta
B) Existem somente duas afirmações incorretas
C) Existem somente três afirmações corretas
D) Todas as afirmações estão corretas
 

Solução:
 

Todas as afirmativas estão corretas com base na conceituação de contrato preliminar.

 

Concurso: Instituto de Previdência dos Funcionários Públicos do Município de Paulínea – Procurador Autárquico
Ano: 2018
Questão: 18
Aplicação: VUNESP
 

18. Dois moradores da cidade de Paulínia firmaram um contrato preliminar de compromisso de compra e venda de um imóvel situado no centro da cidade. Sobre esse tipo de contrato, assinale a alternativa correta.


A) Os contratos preliminares devem ter todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, inclusive quanto à forma.
B) Concluído o contrato preliminar, qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo no prazo legal de trinta dias.
C) O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
D) É vedada a inclusão de cláusula de arrependimento nos contratos preliminares.
E) Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, não sendo possível o pedido de perdas e danos.
 

Solução:
 

A solução desta questão requer experiência jurídica apurada, a saber:
 

As alternativas A, B, D e E referenciam os artigos sobre o Contrato Preliminar contidos no Código Civil de 2002, mas com informações erroneamente alteras, a saber (o conflito entre a alternativa e o artigo correspondente no Código Civil de 2002 está em destaque):
 

A) Os contratos preliminares devem ter todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, inclusive quanto à forma.

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
 

B) Concluído o contrato preliminar, qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo no prazo legal de trinta dias.

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

O artigo determina que a parte postulante assine prazo à outra parte para que efetive o contrato preliminar, mas inexiste prévia estipulação do prazo legal.
 

D) É vedada a inclusão de cláusula de arrependimento nos contratos preliminares.

O artigo 463 indica a possibilidade da cláusula de arrependimento constar no contrato preliminar:

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
 

E) Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, não sendo possível o pedido de perdas e danos.

Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
 

Excluídas as alternativas analisadas, resta somente a alternativa C como correta. Mas aqui surge uma dificuldade interpretativa, a saber:

I. O direito pessoal, ou obrigacional, é o direito que vincula juridicamente duas pessoas, assumindo uma o dever de prestar algo em favor da outra. Se a obrigação não for realizada voluntariamente o será coativamente, por determinação judicial.

II. O contrato preliminar é uma obrigação de fazer.

III. O contrato de compra e venda de imóvel consiste em obrigação de dar (o vendedor dá o imóvel e o comprar dá o preço).
 

Se o contrato preliminar envolve uma obrigação de fazer e o contrato de compra e venda envolve uma obrigação de dar, então, aparentemente, existe um conflito conceitual na alternativa em relação ao enunciado da questão.
 

Adicionalmente, o contrato de compra e venda de imóvel, por envolver direito real e para que o negócio jurídico seja eficaz, deve ser levado a registro no cartório de imóveis competente (Lei 6.766/1979, Art. 26, § 1º. "O contrato deverá ser firmado em três vias ou extraído em três traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas" e Artigo 1.245 do Código Civil de 2002: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel"). Mas a alternativa afirma taxativamente o contrário:
 

C) O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
 

Esclarecimento: Adjudicação compulsória é a ação voltada ao registro de imóvel com ausência da documentação exigida em lei. Pela ação o titular do imóvel busca obter a Carta de Adjudicação, em que o juiz determina o registro no Cartório de Imóveis competente.
 

A solução para o suposto conflito conceitual está na Súmula 84 do STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro". Mas a ementa sumular se mostra de difícil entendimento!
 

A súmula 84 assegura o direito à adjudicação compulsória, ainda que o contrato não tenha sido registrado. Isso porque, na disputa jurídica que originou a súmula, entendeu-se que o contrato de compra e venda, embora tenha por objeto um direito real representado no imóvel, também é uma obrigação de natureza pessoal: “Tomando como premissa a natureza dos direitos em pauta, a demanda a ser utilizada pelos contratantes também se reveste da característica pessoal, pelo que se dispensa a inscrição do contrato no registro imobiliário. Desta forma, cuidando-se de ação que visa a exigir o cumprimento do contrato, com efeitos entre as partes, o registro não emerge como condição essencial ao seu ajuizamento, seja ação de obrigação de fazer, do que não se tem mais dúvida, seja adjudicação compulsória, consoante entendimento atual deste Tribunal, de que é exemplo, dentre outros, o REsp 13.639-SP (DJ 16.11.92), também por mim relatado” [2].
 

Referências Bibliográficas
 

[1] POZZA, Pedro Luiz. Negócio Preliminar de Compra e Venda de bens imóveis e seus efeitos: uma passagem do direito obrigacional para o direito real

[2] Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, relator no REsp 37466/RS, julgado em 25.11.96, pela 4ª Turma do STJ. Fonte da citação: POZZA, Pedro Luiz. Negócio Preliminar de Compra e Venda de bens imóveis e seus efeitos: uma passagem do direito obrigacional para o direito real